De huizenprijzen in Nederland stijgen hard. Uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) blijkt dat de gemiddelde huizenprijs momenteel €419.000 bedraagt. De prijzen stijgen zo hard door de enorme krapte in het aanbod, menen de bemiddelaars. Natuurlijk is de vraag naar huizen momenteel veel groter dan het aanbod van huizen. Maar wat zijn de grotere onderliggende oorzaken waardoor de huizenprijzen stijgen? De feiten op een rijtje. 

Kwantitatieve verruiming ECB

Sinds de economische crisis van 2008 koopt de Europese Centrale Bank (ECB) op enorme schaal activa, zoals staatsobligaties, met nieuw gecreëerde euro’s. De ECB koopt activa om de groei te stimuleren en de inflatie op de doelstelling van 2% te brengen, maar dit heeft een groot effect op de huizenprijzen in Nederland. 

Het mechanisme werkt als volgt: de aankoop van activa leidt tot lagere rentetarieven. Dit stimuleert investeringen in huizen. Doordat de vraag naar huizen toeneemt, stijgen vervolgens de huizenprijzen. We kunnen in de onderstaande grafiek zien dat hoe meer de ECB-activa aankoopt, hoe meer de woningprijzen stijgen.

1) Door het grote opkoopprogramma ‘Asset Purchase Programme’ (APP) dat in 2015 begint, lopen de balans van de ECB en de huizenprijzen in Nederland sterk op. 

2) Begin 2020 start de ECB met een nieuw opkoopprogramma vanwege COVID-19, genaamd ‘Pandemic Emergency Purchase Programme’ (PEPP). De balans groeit nog harder, net als de huizenprijzen.

Migratie

Dat er steeds meer vraag is naar woningen, en dat daardoor de huizenprijzen stijgen, is niet gek. De bevolkingsomvang van Nederland stijgt de laatste jaren sterk met meer dan 1 miljoen inwoners.

Deze bevolkingsgroei komt voornamelijk door netto migratie (de hoeveelheid immigratie minus de hoeveelheid emigratie). Gedurende de periode 2008 – 2020 was de groei van de bevolkingsomvang voor 62.5% het gevolg van netto migratie. Sinds 2015 is netto migratie zelfs voor 83.10% verantwoordelijk voor de stijging.

Analyse

Uit een analyse blijkt dat de bevolkingsgroei de grootste aanjager is van de stijging van de huizenprijzen in Nederland. Hierna komt het effect van het opkoopbeleid van de ECB. Andere relevante variabelen, zoals de ontwikkelingen van het besteedbaar inkomen, verschillende belastingsoorten en de werkloosheidscijfers hebben geen tot weinig effect op de huizenprijzen.

Conclusie

Het zou de linkse oppositiepartijen, als GroenLinks en de PvdA, en de regeringspartijen, sieren te kijken naar de grotere achterliggende problemen van de huidige woningnood. Als je elk jaar tienduizenden extra inwoners toelaat, die ook allemaal een onderkomen nodig hebben, stijgt de vraag naar woningen. Wanneer de waarde van de munt afneemt, door massaal euro’s bij te drukken, moet de Nederlandse burger meer neertellen voor een huis. 

Simpel, maar je moet het wel willen zien.